‧日本實施以房養老制度經驗－高齡社會觀察

日本厚生勞動省公布日本2055年人口統計預測顯示，日本人口將減少近4千萬人，屆時，日本的勞動人口將銳減5成，老年人口數將達總人口數之4成，日本社會將因此邁入「五人中有兩人」為老年人的「超高齡社會」。2055年時，日本0-14歲以及15-64歲兩個年齡層人口，預估將各減少一半，然而65歲以上人口將從2千5百多萬人，增至3千6百多萬人；惟生育率也從2002年預估的1.39名子女，下修至1.26名。[1]另一方面，長時間低利率環境和低迷的股市，加速了國民年金系統財務問題的惡化，在此背景下，促使逆向抵押貸款發展成為替代年金的角色。

日本不動產逆向抵押貸款制度發展的原因說明如下：[2]

一、 具有持續性居住的需求

(一) 心理層次需求：老年人如果離開祖先遺留下來的不動產會感到罪惡感。

(二)住宅遷徙困難：2001年日本雖通過提升老年人住宅安全法，且政府開始提供老年人居家的機構性服務，但也是初期發展階段。

二、 繼續持有需求：老年人不願意將既有的房屋出售，即使這些房屋已無居住需求。

(一) 正面經濟原因：老年人預期不動產價格於未來仍會上漲，期待能將不動產轉移給下一代，以減少下一代未來的負擔。

(二) 負面經濟原因：於日本泡沫經濟[3]購買不動產者，因取得價格較高，使得他們想持有至未來不動產價格回升為止。

三、 不動產占總資產比率甚高：日本2000年60至69歲老年人持有土地及房屋占其總資產約53%，超過70歲以上老年人持有土地及房屋占其總資產約55%[4]，顯示多數老人資產配置仍以不動產為主，這也是日本因應高齡化社會發展以房養老制度的重要因素。

日本實施以房養老制度，係由日本武藏野市於1981年導入，由地方自治體、信託銀行以及其他相關市場參與者逐漸形成初步規模。[5]日本武藏野模式內容摘述如下：

一、適用對象：65歲以上且在武藏野市內居住達1年以上之老年人。

二、適用區域：日本武藏野市。

三、融資限額：土地融資限額以土地價值的80%以內、建築物融資限額以建築物價值的50%以內。

四、融資目的範圍：以老年人所需之家事援助、介護保險、生活費及醫療費等支出範圍為限。

五、清償方式：利息及本金於死亡時一併返還。

日本已是「高齡化」的老人國家，日本為因應人口老年化發展，在過去20多年來推動前開制度中，僅有100餘件申請案，本制度未能於日本順利推行，其主要原因有子女反對、「有土斯有財」根深蒂固觀念、「過於老舊房屋之翻修困難」造成銀行不願意貸款等因素。[6]

反觀我國自82年起邁入人口老化社會以來，65歲以上老人所占比率持續攀升，97年已達10.4%，預估於106年將增加為14.0%，達到國際慣例及聯合國等國際機構所稱的「高齡社會」，於114年再增加為20.1%，邁入「超高齡社會」[7]。在此一趨勢下，如何在既有的社會保險體系外，協助老人充分運用自己的資產養老，作為老年生活保障之補充性措施，值得研議。日本有土斯有財、不動產移轉給下一代等傳統觀念與我國價值觀相近，其「以房養老」制度推行經驗，足作為我國未來規劃本制度之參考。

[1] 自由時報2006/12/21報導(http://www.dajiyuan.com)

[2] 2003 Hisashi Ohgaki 「Economic Implication And Possible Structure For Reverse Mortgage in Japan」

[3] 維基百科：日本泡沫經濟是日本在1980年代後期到1990年代初期出現的一種日本經濟現象。